代理词
山东民桥律师事务所 民桥（2014）民字0711号
尊敬的审判员、人民陪审员：
我受原告朱xx的委托，经山东民桥律师事务所的指派，担任本案原告的代理人。现依据事实和法律，发表如下代理意见：
1、原被告签订的合同编号为20131226100的《济宁市商品房买卖合同》为被告提供的格式化合同，其中的第七条、第八条和第九条的约定内容应予变更。
被告于2013年12月26日强迫原告签订了一份合同编号为20131226100的《济宁市商品房买卖合同》的格式化合同。该合同的签订并未经过双方的公平磋商，该合同第八条中被告单方面将交房日期重新约定为2014年9月30日前，比原先约定的交房日期延迟了近2年。而且对买受人逾期付款和出卖人逾期交房的违约责任的规定极其不对等。原告违约，应向被告按日支付应付款的万分之三的违约金，被告违约只需向原告按日支付已交房款的万分之0.2。
从被告的工商登记情况和商品房开发经历可知，被告山东欧隆投资置业有限公司在济宁市区开发了多个楼盘。拥有丰富的开发经历，对逾期交房损失的估算能力可谓不低，对法律条款的理解恐怕也比普通消费者高深许多。在《商品房预定书》里规定的被告逾期交房的违约金标准为按日支付已付款的万分之三，而在该《济宁市商品房买卖合同》中却擅自约定被告逾期交房的违约金标准为按日支付已付款的万分之0.2。
被告的行为实际上就是玩弄法律于股掌之中，严重违反了合同法规定的公平原则、诚实信用原则和权利义务对等原则。如果这样的行为得到鼓励，只会鼓励开发商以这种欺诈性的销售方式进行不正当竞争,侵害消费者权益和其他诚实经营者的合法利益,妨碍市场正常交易秩序,也会鼓励其他开发商效法.
《中华人民共和国合同法》第五十四条明确规定： 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销
原告对该《济宁市商品房买卖合同》中的第七条和第九条的违约金条款及第八条的房屋交付期限的条款存在重大误解并显失公平，依法应予以更正。
2、被告不按照约定的期限交房的行为已经构成严重违约，应当按照合同约定承担违约责任，即按照已交房款日万分之三的标准支付违约金。
2010年12月5日，苑传华与被告签订《商品房预定书》，该预定书第三条约定被告应于２０12年12月３1日前交付商品房，第九条明确约定如果被告交房逾期则按已付款项的日万分之三向对方支付违约金。签订该预定书的当日，苑传华依约支付了全部购房款的50%，即215000元整。2013年12月26日，经被告同意，苑传华将该预定书约定的债权债务关系转让给原告刘长征。原告交齐了全部房款，已经全面履行了自己的合同义务，但被告不能按照约定期限和条件交房，后原告多番催促而无果。被告于2014年1月10日强迫原告又签订了一份合同编号为20131226100的《济宁市商品房买卖合同》的格式化合同。该合同的签订并未经过双方的公平磋商，被告单方面将交房日期重新约定为2014年9月30日前。原告对该约定日期不予认可。本案中被告的交房日期应当是2012年12月31日前，被告直到现在逾期近2年还未交房，属于严重违约。被告的行为严重损害了原告的利益，被告应承担向原告支付违约金的责任。
3、本案中被告对违约金数额和交房日期的约定，出尔反尔，显系恶意违约。法庭上的无理狡辩显系恶意抗辩。最高人民法院在《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》中指出要“制裁恶意违约行为，保护购房人利益”，对于本案被告的恶意违约的行为，人民法院应当依法严厉制裁。
总之，该案事实清楚，法理简单，被告理应在诉前依据诚实信用的原则解决该纠纷，没想到诉至法院。望人民法院体谅民情，依照事实和法律，公正、及时的作出裁判，以使广大业主少受讼累，维护社区环境的和谐稳定。
以上意见,请法院予以慎重考虑并采纳!
代理人：山东民桥律师事务所律师 顾铭心
２０１4年7月11日
代 理 人： 山东民桥律师事务所律师 顾铭心
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