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顾铭心律师的原创博客

记单车骑行之乐,书教育法政常识,评世间万态乱象,露情感喜好憎恶,吾博吾娱吾自乐.

 
 
 

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程xx诉李xx购房合同纠纷一案代理词  

2017-04-05 10:39:34|  分类: 代理词选 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                              山东民桥律师事务所  民桥(2014)民字0730

尊敬的审判长、审判员:

山东民桥律师事务所接受原告程超子的委托,本所指派顾铭心律师在原告程超子诉被告李永建房屋买卖合同纠纷一案中担任其代理人。接受委托后,我依法进行了调查取证,又参与了庭审调查,现结合事实与法律,发表如下代理意见:
   

 一、原、被告签订的关于峰会置业有限公司建设的公寓2号楼3单元3层东户的购房协议无效;

20121128日,原被告签订购房协议,原告购买了位于济宁市任城区李营镇南张庄村西南峰会置业有限公司建设的公寓2号楼3单元3层东户住房一套,并于当日向被告交付了首付款20万元.双方约定签订本协议后一年交房.但是被告至今未交房,原告现得知,涉案房屋性质为建于农村集体土地的小产权房,购买此房违反了国家法律法规的禁止性规定,故原告与被告签订的购房协议属无效协议,对双方不具有法律约束力。

首先,这种房屋买卖必然涉及宅基地买卖,而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定,宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。原告与被告所签之《购房协议》的买卖标的物不仅是房屋,还包含相应的宅基地使用权。

其次,宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。该案中,原告程超子并非济宁市任城区李营镇南张庄村这一集体经济组织成员。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房,实际上是买地,在房地一体的格局下,处分房屋的同时也处分了宅基地,损害了集体经济组织的权益,是法律法规明确禁止的。 
   第三,宅基地的流转必然带来宅基地需求的加大,造成住宅用地向耕地延伸,这显然不符合《土地管理法》等相关法规关于保护耕地的立法意图。 

《中华人民共和国合同法》第52条明确规定: 有下列情形之一的,合同无效:……()违反法律、行政法规的强制性规定。

可见,该《购房协议》违反了法律、行政法规的强制性规定,应为无效合同。无效合同,自始无效。

 

二、被告返还原告购房款20万元及利息;

根据《合同法》第58条的规定,“合同无效或被撤销后,因该合同取得财产,应当予以返还,不能返还或没有必要返还的,应当折价补偿,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”因此,被告应当依法返还原告购房款20万元。
    
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定,“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。”本案中,被告根本无法取得商品房预售许可证明。被告应当支付原告购房款的利息,2012年度银行同期存款活期年利率为0.72%,天数2012.11.282014.7.30共计608天。计算方法为:购房款200000 X年利率0.72%/365 X天数608=2400元。
    

三、本案诉讼费用由被告承担。
     综上意见,原被告签订的《购房协议》无效,原告签订合同的目的无法实现。原告的合法权益应当依法维护。被告应返还原告购房款200000元,利息2400元,共计202400元。望法庭在评议时予以考虑。
                            

代理人:山东民桥律师事务所  顾铭心律师 
                                                         

2014730

人:    山东民桥律师事务所律师  顾铭心

联系电话:139  637  53976       170  0537  1919        

号:139  637  53976       170  0537  1919  

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