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顾铭心律师的原创博客

记单车骑行之乐,书教育法政常识,评世间万态乱象,露情感喜好憎恶,吾博吾娱吾自乐.

 
 
 

日志

 
 

购房时避免陷入开发商“认筹金”的陷阱  

2013-03-21 22:13:24|  分类: 法律实务 |  标签: |举报 |字号 订阅

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笔者按:我今天下午接到了当事人的电话咨询,问在没有商品房预售许可证的情况下购房交认筹金是否合法,是否存在法律风险,开发商是否涉嫌非法集资等问题,特简单解答,粗略成文,希望能对广大购房者起到提醒作用

一、认筹金的性质

认筹金属于预付款性质,仅仅是对购房达成了初步意向,不具有购房合同具有的条款。只有在取得商品房销售(预售)许可证、开发商与购房者签订了购房合同的情况下,才能收取相关的资金。否者,就是非法募集资金或者变相集资或者非法融资。

最高人民法院《关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》:非法集资是指法人、其他组织或者个人,未经有权机关批准,向社会公众募集资金的行为。

二、认筹金违反了相关法律规定

  1、目前没有预售许可证,房地产开发公司举办的这种认筹活动,明显违反了中华人民共和国住房和城乡建设部于二〇一〇年四月十三日颁布的《中华人民共和国住房和城乡建设部 关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得进行预售,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用,不得参加任何展销活动。的有关规定。
   2目前没有预售许可证,房地产开发公司举办的这种认筹活动,明显违反了 建设部《商品房销售管理办法》明文规定:“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。”


  三、预付认筹金的购房风险

虽然开发商保证可向购房者冲抵房款或退还这笔意向金,但由于房地产开发周期较长,风险较大,没有领取预售许可证的楼盘万一出现其他情况不能按时销售,消费者会遭受较大损失,更严重的是项目出现问题,开发商可能会卷款而逃。

在开发商人为制造的认筹热销面前,一些购房者难以理性把持,最终从前期的认筹金转化成购房定金,而定金开发商通常是不退的,为了避免更大的购房损失,一些购房者只能割舍定金。也有一些开发商在认筹协议上暗下伏笔,如果购房者由于个人原因拒绝购房,那么认筹金也有被开发商收入囊中的风险。

目前认筹金、定金的风险在房地产消费领域越来越突显,一些不诚信的房开商收取了认筹金或定金,经过较长时间无偿使用后,后期如果房价出现大幅上涨,开发商宁愿双倍返还定金也要解除合同,这样购房者往往丧失了最佳的购房时机。如果遭遇烂尾楼,购房者的损失将难以弥补。
  

四、怎样规避购房风险

1、在买房子时一定要严格审查五证是否齐全,规避风险。按照相关规定,所有商品房销售者,必须把建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》放在购房者能看到的地方。

2、交纳所谓的认筹金或定金,首先要明确该楼盘是否获得了预售许可证,对于现在的一些超大楼盘开发,还应明确开发商取得的预售许可证是否是自己即将购买的单元组团。面对一些所谓的热销场面,购房者更应从实际需求出发,理性判断,从容选择最适合自己的房子。

 

附:
北城国际五证不全违规认筹?律师:若属实则违法
  2013-03-23 09:17:02
来源:大众网
作者:曹丽

    济宁楼市3月迎来了2013年的第一波暖流,然而3·15消费者权益日刚过,在国家楼市调控三令五申加强市场监管、规范预售行为的背景下,济宁市仍有楼盘在未取得预售许可证的前提下进行违规认筹销售。

  近日,有市民向本网反映,由山东新德蓝房地产开发有限公司开发的北城国际,在五证不全的情况下,开始所谓的内部“认筹”。“置业顾问告诉我,北城国际一期后半部分计划将于今年3月底开盘,开盘前认购可享受交10万抵13万的优惠,交了诚意金就可以选楼层,7号楼一共有100户,目前已经预购出去90余户了,只剩下2层、11层可选,等开盘后就选不上了。但是,最近我了解到这个项目五证不全,所以担心交10万元诚意金会有风险。”宋先生向记者说到。

  据记者了解,山东新德蓝房地产开发有限公司主营房地产开发业务,在济宁开发了北城国际、领秀庄园、凤凰家园、新城豪庭等多个楼盘。北城国际项目以“只买对的 不买贵的”为广告宣传语,如果诚如上述市民所言,则不禁让人生疑:五证不全的楼盘也称得上是“对的”选择吗?

  为此,记者前往北城国际售楼中心进行详细了解。在售楼中心大厅,记者并没有发现楼盘销售所需的相关证件。当记者询问北城国际一期后半部分即7号楼项目五证是否齐全时,一女性置业顾问告诉记者:“此项目的五证全部具备,但是没有放在售楼处,而是在山东新德蓝房地产总公司”,当记者询问能否去总公司进行查实,该置业顾问回复记者称“总经理目前在上海出差,无法出示证件,开盘前会把相关证件拿到售楼中心”,而对市民反映的交10万抵13万的说法,该置业顾问予以否认,并声称不存在任何形式的认筹销售。

  为确定北城国际此项目是否已取得预售许可证,记者拨打了济宁市建委开发办的电话,一位不愿透露姓名的工作人员告诉记者,由于前几天办公电脑重装系统导致发证资料丢失,无法查询,只能登陆济宁市房管局的外网即济宁住宅与房地产信息网查询,记者按照工作人员告知的操作步骤打开商品房查询——市城区,页面提示“应用程序中的服务器错误”,无法查询。记者只好拨打房管局电话咨询此事,房管局工作人员却告诉记者:“济宁住宅与房地产信息网已不提供商品房销售(预售)许可证查询,只有济宁市建委开发办能够查询。”

  当记者再一次拨通济宁市建委开发办的电话时,仍是上述不愿透露姓名的工作人员却告诉记者,山东新德蓝房地产开发有限公司刚刚派人来办理预售许可证,此时正在窗口提交办证资料。该工作人员称正对其提交的资料进行审核,至于资料通过时间尚无法确定。

  就此,记者咨询了山东民桥律师事务所律师顾铭心。顾律师告诉记者,开发商在未取得预售许可证的情况下的认筹行为,违反了中华人民共和国住房和城乡建设部于2010年4月30日颁布的《中华人民共和国住房和城乡建设部 关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中“未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得进行预售,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用,不得参加任何展销活动”的规定,也违反了建设部《商品房销售管理办法》中“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用”的规定。开发商只有在取得商品房销售(预售)许可证,并且与购房者签订了购房合同的情况下,才能收取相关资金。否则,就是非法募集资金。

  有业内人士提醒称,在开发商人为制造的认筹热销面前,一些购房者难以理性把持, 虽然开发商保证可向购房者冲抵房款或退还这笔意向金,但由于房地产开发周期较长,风险较大,未取得预售许可证的楼盘,如果项目出现问题,开发商可能会卷款而逃,如遇特殊情况不能按时销售,消费者也会遭受较大损失。同时,前期的认筹金也常常在开盘时转化成购房定金,而定金开发商通常是不退的。

  在此,大众网记者提醒广大购房者在选购房屋时,首先要明确开发商的五证是否齐全,还应明确开发商取得的预售许可证是否是自己即将购买的单元组团,慎重看待认筹,以便维护自己的合法权益。

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